Gestion locative
Veranda Resorts a en charge le pool locatif ainsi que la gestion des installations à Villas Valriche. Veranda Resorts possède et exploite les deux hôtels 5 * partenaires à proximité de Villas Valriche (ainsi que plusieurs autres sur des sites différents). Le choix de cette société est un gage de savoir-faire, d’expérience et de sécurité financière grâce à de nombreux liens à l’international.
Le programme IRS Villas Valriche est appelé à jouer un rôle de plus en plus important dans l'industrie touristique de Maurice, offrant une dimension supplémentaire et essentielle pour le marché national.
L'ensemble des accords sera mis à la disposition des acquéreurs des villas en même temps que la version définitive de l’acte de vente et de sa lecture avant la signature. L'acte de vente, le contrat de location ainsi que le contrat concernant les équipements doivent être validés simultanément par les acquéreurs des villas.
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Villas Valriche se compose de 288 villas de luxe construites sur quelque 105 hectares de terres situées à l’île Maurice, dans la région de Bel Ombre. Ce programme immobilier est en conformité avec le Real Estate Development Scheme en vigueur à l’île Maurice.
Conformément à l'exécution de l'acte de vente, tout acquéreur d’une Villa Valriche acquiert sa villa en pleine propriété. Par la suite, les villas sont soumises au bon vouloir du propriétaire à un programme de gestion locative ainsi que le prévoit la convention de bail entre chaque propriétaire de Villa Resort et Villa Valriche Ltee (la société).
La société est immatriculée selon la législation en vigueur à l’île Maurice. Les associés de la société sont Villas Valriche Resort Trust (la fiducie) et Les Villas de Bel Ombre Ltee (le promoteur). La société émettra deux catégories d'actions: 3 parts A et 2 parts B. Chaque action confère à son titulaire le droit -entre autres choses- de nommer un membre du Conseil d’Administration de la société. Il est prévu que durant les dix premières années qui suivent la constitution de la société, le promoteur conserve l’intégralité des actions A, tandis que la fiducie garde toutes les actions B. Ensuite, ils peuvent échanger leurs actions et les droits attachés.
La société a mis en place un partenariat avec une société de gestion (le gérant) pour la direction et la gestion des différents services comme il l’est stipulé dans la convention de l’Administration and Asset Management Accord. Toujours selon cette convention, le gestionnaire doit s'acquitter de ses obligations au meilleur des intérêts des propriétaires de villas. La société contrôle certaines installations et équipements à leur achèvement ; le club de plage, le spa, les installations sportives et les infrastructures doivent être accessibles aux propriétaires des villas.
Les propriétaires de villas ayant mis leur villa dans le pool Locatif ont le droit de réserver les dates précises de l'année pour un usage personnel de leur villa ; ils doivent alors le signaler par un préavis écrit. Cet avis doit être donné en conformité avec le bail, par lequel le propriétaire de la villa doit remplir la déclaration de formulaire d'utilisation et le retourner à la société au plus tard à une date à déterminer par la société.
Les propriétaires de villa hors du Pool Locatif se réservent ainsi 100% du temps dans leur villa pour leur usage personnel.
Chaque propriétaire dispose d’une large gamme de services constitutifs de l’achat d’une villa. Le plus souvent, ils appartiennent aux catégories suivantes :
Services de copropriété :
Il s’agit de services de copropriété, dont bénéficieront les propriétaires de villas. Ils feront l’objet d’une évaluation annuelle et devraient inclure les éléments suivants :
- Entretien et embellissement des espaces paysagés
- Sécurité des parties communes assurée 24 heures sur 24
- Collecte des ordures ménagères des parties communes.
Conformément à un accord entre chaque propriétaire de villa et la société gestionnaire, chaque propriétaire de villa peut, avec un supplément, devenir titulaire d'une carte d’accès privilégié aux installations. Il bénéficie alors des services suivants :
équipements :
- accès au Beach Club, au centre sportif, au spa et au golf en conformité avec la loi et selon les règles relatives à l'utilisation de chaque établissement.
Entretien des installations :
- entretien et nettoyage de la piscine de la villa
- entretien du jardin de la villa
- entretien du mur extérieur de la villa
- collecte des ordures ménagères de la villa.
Frais :
Les propriétaires des villas financent l’avance sur charge des coûts associés aux prestations de service de la copropriété et (ii) à la carte d’accès privilégié qui comprend les équipements et l’entretien des équipements (les frais d'accès). Le montant des frais de la copropriété et des frais d'accès est précisé dans un budget préparé par la société et présenté chaque année au conseil d'administration pour approbation.
Les villas qui dépendent du programme de gestion locative, auquel chaque propriétaire est tenu de déclarer les disponibilités de sa villa, au cours des périodes durant lesquelles il ne l’occupe pas. Conformément à la convention de bail, chaque propriétaire a alors droit à un mois de location et aux frais d'utilisation affectés (calculés sur la base comme indiqué ci-dessous).La société a établi un contrat avec un opérateur commercial (l’opérateur) qui fait fonctionner le programme de gestion locative et effectue les services associés. Sont concernées l’exploitation et la gestion de certaines installations mises à la disposition des propriétaires et des locataires de villas.
Contrat de location :
Afin de mettre en place le programme de gestion locative, chaque propriétaire qui le souhaite entre dans le contrat de location avec la société à titre de locataire pour une période initiale d'un an qui, à la discrétion de la société, est renouvelable pour des périodes d'un an (le bail).
Nonobstant le caractère volontaire du programme de gestion locative :
- Les propriétaires de villas sont néanmoins liés par les conditions attachées à leur villa. Ils doivent veiller à ce que leur aspect extérieur (y compris l'architecture générale de la villa) reste en conformité avec les normes exigibles dans un domaine de villégiature cinq étoiles (selon les normes internationales de l’hôtellerie de luxe).
- Le propriétaire ne peut rentrer dans le programme de gestion locative que s’il déclare sa villa disponible 4 semaines consécutives au cours de la haute saison (comme le stipule le contrat de location), sur un minimum de 8 semaines de haute saison au cours de la même année civile.
Villas Valriche Resort Trust :
Villas Valriche Resort Trust (la fiducie) doit être formé pour gérer les bénéfices des propriétaires louant leur villa. Sa principale mission est de représenter les intérêts communs des propriétaires de villas au sein du conseil de la société (le Conseil). Elle agit comme une association, en détenant des parts dans la société, et en protégeant les actifs sous-jacents de la fiducie, à savoir les parts qu'elle détient dans la société. Les propriétaires de villas sont les bénéficiaires de la fiducie. La fiducie est dotée d’un conseil d'administration, qui se compose d'un fiduciaire qualifié, tel que requis par la loi, et deux administrateurs élus par les membres.
La fiducie, par l’intermédiaire de son conseil d’administration, nomme des administrateurs au conseil d'administration de la société conformément à la constitution de la société et l'acte de fiducie. La fiducie, par l'intermédiaire du conseil d'administration, agit en qualité de représentant unique et exclusif des propriétaires de villa en ce qui concerne la société.
Chaque propriétaire de villa a un droit de vote quant à la désignation des représentants de la fiducie au conseil d'administration de la société. Ils doivent être impliqués dans d'autres questions relatives à la fiducie, conformément à l’acte fiduciaire.
Services aux locataires de villas :
Dans le cadre du tarif journalier de location payé par les clients des villas, la société, et / ou son sous-traitant ou son cessionnaire, doit fournir tous les services d'entretien ménager quotidien, relatif à chaque location. Cette prestation doit être au niveau d’un centre de villégiature cinq étoiles (normes de l’hôtellerie internationale de luxe).
Paiement des locations :
Chaque propriétaire a le droit de louer sa villa, tel que défini par le contrat de location. Chaque propriétaire a également droit à une redevance d'utilisation allouée, qui constitue sa quote-part dans les revenus de location perçus pour le programme de gestion locative, pour chaque jour où le propriétaire n’a pas réservé sa villa à un usage personnel. Les frais d'utilisation alloués sur un jour donné sont déterminés comme suit :
Frais d'utilisation alloués = Frais d'utilisation totale ajustés X par Facteur unitaire / Total de tous les facteurs entrant dans le programme de gestion locative
Facteur unitaire
L’indicateur de rendement locatif attribué à chaque villa est d’abord déterminé par un cabinet de comptables internationalement reconnu (l'évaluateur). L'évaluateur doit être nommé par le conseil de la société par périodes. L’indicateur de rendement locatif est examiné par l'évaluateur chaque année au cours des cinq premières années, puis tous les cinq ans. Pour déterminer cet indicateur, l'évaluateur prend en compte les éléments suivants:
- L'emplacement de la villa dans le domaine et les points de vue dont elle jouit
- La superficie de la villa et son architecture
- La qualité des finitions et la décoration de la villa
- La saison
Ajustement des frais d’usage totaux :
L’ajustement des frais d’usage totaux consiste en les revenus cumulés du programme de gestion locative moins :
- les loyers cumulés à payer aux propriétaires des villas
- les frais d'occupation cumulés à payer aux propriétaires des villas
- tous les frais applicables ou les montants à payer à l'opérateur
- les frais administratifs et de gestion des actifs payables en vertu de l’accord d’administration et de gestion.
